当我国面临人口老龄化趋势和人口红利转型挑战时，青年群体日益成为城市高质量发展的重要力量，同时也是未来房地产需求的主导力量。近年来，从中央到地方的一系列政策对青年住房的重视程度与支持力度不断加大。本文《高质量发展视角下青年住房的趋势分析》是房地产系列研究之七，研究分析了在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，青年群体面临的住房供需关系发生的变化。研究认为，青年住房需求侧逐渐从缓解住房困难向“住得到”“住得起”“住得好”转变；青年住房供给侧，在建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度顶层设计下，面向青年群体的住房供给体系呈现出多元化发展趋势。

01 政策趋势：从“缓解困难”到“满足刚需，支持改善”

当我国面临人口老龄化趋势和人口红利转型挑战时，青年群体日益成为城市高质量发展的重要力量，同时也是未来房地产需求的主导力量。近年来，从中央到地方的一系列政策对青年住房的重视程度与支持力度也不断加大。住房城乡建设部部长倪虹在10月17日新闻发布会上提出，解决好新市民和青年人的住房问题，让他们能够在城市安居乐业，是城市政府义不容辞的责任，也是提高城市竞争力的重要抓手。

党的二十届三中全会《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》重点部署了未来五年的重大改革举措，其中提到“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求”。另外，回顾这几年的政府工作报告，2021年提出“尽最大的努力帮助新市民、青年人缓解住房困难”，2023年提出“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”，2024年进一步明确了“加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”，均体现了对青年住房的政策支持。

与此同时，地方政府也日益重视在高质量发展视角下解决青年住房问题。例如，2024年北京市政府工作报告首次提出“着重解决”新市民与青年人的住房问题，2024年山东省政府工作报告强调推进“青年优居计划”，2024年深圳市政府工作报告强调加大“高品质、便捷化、可负担、全智能”保障性住房建设供给，尽最大努力帮助新市民、青年人、工薪收入群体解决住房问题。

由此可见，政策对青年住房问题关注的焦点，已从缓解青年群体“住得到”的住房困难，延伸到支持青年群体“住得起”的刚性需求，拓展到满足青年群体“住得稳”的改善需求，再发展到了瞄准青年群体“住得好”的差异化、多元化需求。

02 供给趋势：供给多元，精准发力

在我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，青年群体所面临的住房供需关系也随之发生变化。供给侧，在建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度顶层设计之下，保障性租赁住房和共有产权住房，以及配售型保障性住房，给面向青年群体的住房供给体系带来了更加多元化的发展趋势。

一是保障性租赁住房精准支持青年群体的基本居住需求。2021年7月，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出在“新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出”的情况下，“保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题”，这也让保障性租赁住房成为首个明确指向支持青年群体的租赁保障住房政策。近两年，全国已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），完成投资超过5200亿元，可解决近1500万新市民、青年人的住房困难。

二是共有产权住房通过政府和市场有机结合，提升青年群体的可支付能力。据不完全统计，已有北京、上海、深圳、成都等20多个城市出台了共有产权住房的相关政策。以上海为例，“十三五”期间，上海市共开展了八个批次沪籍家庭及两个批次非沪籍家庭申请供应工作，历年批次累计完成签约12.5万套，共有产权保障住房签约套数较“十二五”末上涨86.6%。从申请资格上看，在公布共有产住房政策的20多个城市中，多数已经对非本市户籍人群放开了申购。购房者持有的产权份额普遍不低于50%，且购房者在取得不动产权证5-10年后可进一步增购政府持有的产权份额，取得全部产权，有利于吸引和留住青年人才，推动城市发展。

三是配售型保障性住房将完善“保障+市场”的供应体系，补齐租售并举短板，为较低收入群体获得产权打开通路。2023年9月，国务院印发《关于规划建设保障性住房的指导意见》，提出建设配售型保障性住房。随后，包括北上广深在内的20多个城市公布了配售型保障房建设目标。2024年1月深圳市首批13个配售型保障性住房项目集中开工，建设面积75.7万平方米，计划提供合计1万余套房源。2024年3月福州市开售全国首个配售型保障房项目，项目共701套，售价约为同地段商品住房的45%左右。2024年8月广州市发布全国首个一线城市的配售型保障性住房细则——《广州市市本级配售型保障性住房配售管理实施细则（公开征求意见稿）》。该细则显示，配售型保障性住房具有保本薄利销售和封闭流通管理的特点，支持较低收入青年群体获得产权的需求。

03 需求趋势：从“买不起”“租不好”“申不到”到分层分化

在保障性住房政策持续创新的背景下，青年住房需求逐渐从缓解住房困难，发展到刚性的“住得到”和“住得起”，逐步丰富到改善性的“住得好”。此前，青年群体面临的“买不起商品房”“住不好租赁住房”和“申不到保障房”三大现实安居困难，逐渐出现了分层分化。

一是商品住房需求部分，在新房和二手房价格普遍下跌的趋势下，青年购房需求出现分化。调查显示，首先，部分青年群体受就业市场挑战、婚育情况变化等因素影响，难以承受商品房价格，也避免承担长期的房贷负担；其次，部分青年在拥有一定购房实力时，仍然选择租房居住、持币待购，规避房价下跌过程中家庭资产损失的风险；再次，部分具有经济实力的青年群体开始关注居住环境的改善，《2023年青年置业报告》显示，改善居住环境已经成为青年置业的主要动力，如下图1所示，46.7%的受访青年为了改善居住环境而购房。同时，如下图2所示，56.6%的受访青年愿意购买三居室。因此，在商品房部分应进一步关注青年群体分化的购房需求，继续打造更加精准的支持政策和供给产品。

图1 青年置业的主要原因

数据来源：58同城、安居客

《2023年青年置业报告》

图2 青年倾向选择的居室户型

数据来源：58同城、安居客

《2023年青年置业报告》

二是租赁住房需求部分，“租房一代”现象出现，青年租赁需求出现分层。近年来政府关注租赁住房体系发展，企业积极布局住房租赁市场，在租金出现下降的背景下，青年群体的租赁体验得到一定程度的提升。与此同时，西方发达国家青年群体选择终身租房的“租房一代”现象在我国出现。《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，如下图3所示，长期租房已成为城市青年习惯的生活方式，超过六成人租房3年以上，有超过两成的租客表示愿意一直租房，有超过一半的租客表示会选择“长租机构的房子”，这一租赁群体具有一定的经济实力，尤其是北京、上海、深圳的租赁群体，平均薪资均达到城镇私营单位平均工资的2倍以上。此外，青年群体对区位、配套和品质都提出了更高要求。《2023新青年租住特征调研报告》显示，除了通勤便利之外，工作稳定的95后青年租房群体，对住房面积结构、居住品质、周边环境、地段等方面的重视程度明显提升。因此，租赁住房部分需进一步向品质化和多元化方向转型升级，满足不同青年群体的多样化需求。

图3 城市租客租房年限的比重

数据来源：自如《2020中国青年租住生活蓝皮书》

三是保障性住房需求部分，部分近远郊保障性住房出现低申请率、高弃购率与高空置率现象，青年群体对保障性租赁住房的品质要求不断提升，同时仍有部分青年群体被排除在外。在政策大力支持下，大量以共有产权为代表的产权型保障性住房，以及以公租房和保租房为代表的租赁型保障性住房，短期实现了较大数量的供给。但是，部分区位不够理想的产权型保障性住房和租赁型保障性住房，出现高库存和高空置问题。调查发现，一方面，青年群体往往因为区位不理想、通勤不便利、配套不完善，转而选择更方便日常通勤的具有更高居住质量的租赁住房；另一方面，尽管各类保障性住房申请门槛大幅降低，包容性不断提升，但部分限制性条件，如公租房对申请人群的收入限制，共有产权房和保租房对社保区域的限制等，仍将部分青年群体排除在外。因此，保障住房部门需进一步关注青年群体的高质量和多样化需求，改善保障性住房所在区位和周边配套，破除不合理的限制，促进保障性住房的有效供给。